学者

为什么现在的房价这么高，涨得这么快呢?从一个经济学者的角度，我做了一点分析。

房价高肯定跟货币有点关系，因为货币是一般等价物，我们所有的东西都是用货币来计价。但是为什么这次一般等价物进入到了房地产市场？即使进入房地产，为什么只进入大城市的房地产市场，而没有进入三四线小城市？因此，用货币来解释房价的飞涨与过高是似是而非，它虽然跟货币有关系，但是我们解释不了现在的房价为什么是这种状况。而且，从货币本身来讲，至少这两年我们的货币增量比较低。曾经我们有过每年M2增长率达到18%、19%的时期，现在每年是8%、9%，属于比较低的增长阶段。但是为什么现在房价上涨，而且都是大城市飞涨呢？

从地价上来说，房地产商抱怨地价太高，但是地价不是你举牌拍出来的吗？因为你相信未来这个房价会比现在更高。假如现在政府给你一块便宜地，等建完房子，房价涨了，你不会按照拿地时的价钱卖房子，还是会按照市场价格来卖这个房子。用经济学来解释这个问题，就是供求关系，价格就是供求关系决定的。供求关系变化了，价格就产生变化了。价格暴涨一定是供不应求，价格下跌一定是供大于求，这是最基本的原理。

房地产市场四大需求

说到现在城市里面的需求，通常说的是刚需，所谓刚需是指家庭扩大，孩子要结婚了，多了一个人口。其实现在刚需并不大，我们人口增长并不是很快。有一种需求叫做改善性需求，现在人们的收入提高了，改善性需求就越来越大，这也是一个很合理的需求。还有一种非常重要的需求就是迁移性需求：县城里的人想到地级市买套房子，地级市的人想到省会买套房子，中等城市的人想到大城市、特大城市。

迁移是有规律的，越大的城市迁入的人越多，越小的城市迁入的人越少。所以，多数小城市是人口流出。人要迁移，首先一点就是看一个地方能否提供更多的、收入更高的就业。而大城市的好处就是它有完备的基础设施、更好的物流、更好的人才网络，因此也会有更多的企业进来，进而带来更多的就业机会。当人聚集的时候，又会产生新的就业机会，那就是服务业。而且，人的聚集在经济学上还会产生撞击效应，就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新的知识。所以说，在城市化最初的阶段，多数人会涌向大城市。

那小城市怎么办？在欧洲，我们会看到一些小城市发展得很好，干净又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在100至150年的时间里完成了工业化的进程，在这个过程中它出现了一种特殊现象，就是村里的年轻人还没走光，退休的老人就回来了。后者带来了现代城市的生活经历，还带着一生的积蓄去修现代化的老宅。所以我们现在不要着急，现在的任务是保护好生态，保护好文化，保护好老宅，我们还有人口回流的一天。

另外我们还有两种需求，一种是投资性需求，实际上也可以归结为住宅性需求，就是如果买了房子，但是租给别人住，最终这个房子还是用来住的，不是用来炒的。另一种是炒房需求。出现炒房的前提就是前面那几种需求供给没有跟上，导致了供求失衡。房子价格上涨得特别快，就产生了后面的这种需求。在我们思考房价过高的时候，基本的出路是要想怎么增加供给，而不是减少需求。

根本性措施：增加供给

该怎么增加住房供给呢？

第一，怎么利用好现有的土地，怎么在有限的土地上产生出更多的房子？过去我们对容积率压得比较低，香港住宅土地的容积率是9-10，我们现在一般是2-3。土地少的话，容积率就得高一点。

第二，有限土地怎么分配？南方有一个城市，原计划按照八百到一千万人口规模供地，结果现在人口是两千三百万左右，那它的房价涨不涨？还有一个中西部的城市，房价一涨就增加供地，房价就稳定下来了。这也是供求关系，只要供求关系理顺了，它的价格就可以稳定下来。

在供给侧，除了土地供给、土地利用、土地分配这些问题之外，当然还有其他问题，比如过去确实忽视了住房租赁市场的发展。因为没有法律保障，大家觉得租房不是很稳定，因此都在想着买房，而不是想着多种方式来住房。最近政府也加大了这方面的改革力度，鼓励租赁市场的发展，也是为了弥补对各种需求的供给不足。

增加供给可能暂时不能解决问题，从土地到房子盖出来大概还得两三年的时间，但是它是解决问题的根本性措施。通过改变不充分、不平衡的供给，满足更多的需求，房地产市场才能更加稳定。

2017年以来，党中央国务院已经做了很多的措施来改变这种情况。比如雄安新区给京津冀城市群增加了一块土地供给；比如粤港澳大湾区，把周边小城市组合成一个城市群来缓解大城市的住宅供不应求的问题；比如长三角城市群，也是把长三角地区的小城市都纳入城市群，早上坐着高铁、快轨去上班，晚上到小城市去住，缓解大城市住房供给；还有最近的集体土地入市的举措，都是在解决供求关系的问题，增加土地供给，特别是增加大城市的土地供给，缓解住房供不应求的情况。

房产税是房产市场的自动稳定器。我在美国有一个朋友，当年用50万美金买了一个豪宅，现在涨到了150万，这房子是涨钱了，但是他张罗着要卖房子。为什么卖房子呢？因为每年要交百分之三点几的房产税，他的工资收入不够交税了。卖大房子就是增加供给，换一个小房子就是减少需求，这样在市场上，房价涨一方面增加了供给，同时减少了需求，这就使得房价容易趋于平衡。反过来如果房价跌了，就可以卖小房子买大房子，增加需求，减少供给。有了房产税，别的因素还可以使房价上涨，但是没有房产税，容易失衡的供求关系会引起房地产价格暴涨。