冯仑:后开发时代才是好时代

2020/09/16

后开发时代其实主要是我们在2016年提出来的。因为我1991年就开始做房地产,一直在做。


后开发时代实际上最重要的标志有这么几个标志,一个就是人均GDP过了八千美金,这是全世界,我说的后开发时代,这个转折就是全世界的标准,还不是我们国内的标准,过了八千美金以后基本人均达到30平米以上。另外,城镇化率过了50%,大部分城市人口的增量接近于0,在这种情况下进入了后开发时代。


开发时代实际上也是住宅时代,主要的产品就是住宅,开发的模式、竞争的重点,就是规模、成本、速度,所以老说体量,住宅,开发时代的算帐方法,是按销售额算的,比如五千亿、三千亿、两千亿、一千亿。后开发时代主要是七大类房地产,办公、商业、物流仓储、酒店度假、医疗健康、教育研发和政府物业。


在后开发时代,经营模式主要是运营和资产管理,竞争的重点在运营和资产管理上。所以这时候算账的方法是以每平米的租金来算。比如北京的国贸,它30年才做了100万平米,销售额是0,但是它一年租金70亿,这100万平米值2000亿。


2016年我们就做了一个决定,就把开发的公司卖掉,就是上市了的万通地产,卖掉以后我们就开始转型,集中精力做七大类里面的大健康不动产,为什么呢?因为在大健康不动产在发达国家,GDP6万美金的市场,比如美国它仍然是有占到15%,大概一万亿美金市值,而且在七大类里面这类增长最快,所以我们选了围绕大健康做不动产。主要做的产品有健康公寓、疗愈系酒店、康养社区、医疗中心等等这四大系列产品,分布在国内不同地方。未来我们其实集中精力主要还是在这几个产品上做,所以我们目前应该说围绕大健康做不动产,在国内是领先的。


按现在的算法,我们最近开发、管理、运营的规模将近200万平米,就是围绕大健康。我知道国内像东升他们做得比较多,如果把医院算上,他们也有将近200万平米了。如果我们把收购的医院资产再算上,那我们有300多万平米,都是大健康的不动产。未来几年我们按照现在的增长,实际上后开发时代我们觉得特别好,因为我们跟别人不竞争,不去拍地,我们主要是要提高空间的运营效率和聚焦在空间的便捷性、安全性、服务的有效性上下工夫。因为房地产说来说去是一个空间的导演和制片,是讲空间故事的,就是你在空间里干什么,怎么去收人家的钱,而这个固定的人造空间怎么样降低成本,怎么样收到更多的租金或者把它卖出去,所以我觉得后开发时代是特别好的一个时代。开发时代只有20年,而后开发时代可以做50年、80年。


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