【房地产论坛】后开发时代的房地产创新

后开发时代其实主要是我们在2016年提出来的。因为我1991年就开始做房地产，一直在做。

后开发时代实际上最重要的标志有这么几个标志，一个就是人均GDP过了八千美金，这是全世界，我说的后开发时代，这个转折就是全世界的标准，还不是我们国内的标准，过了八千美金以后基本人均达到30平米以上。另外，城镇化率过了50%，大部分城市人口的增量接近于0，在这种情况下进入了后开发时代。

开发时代实际上也是住宅时代，主要的产品就是住宅，开发的模式、竞争的重点，就是规模、成本、速度，所以老说体量，住宅，开发时代的算帐方法，是按销售额算的，比如五千亿、三千亿、两千亿、一千亿。后开发时代主要是七大类房地产，办公、商业、物流仓储、酒店度假、医疗健康、教育研发和政府物业。

在后开发时代，经营模式主要是运营和资产管理，竞争的重点在运营和资产管理上。所以这时候算账的方法是以每平米的租金来算。比如北京的国贸，它30年才做了100万平米，销售额是0，但是它一年租金70亿，这100万平米值2000亿。

2016年我们就做了一个决定，就把开发的公司卖掉，就是上市了的万通地产，卖掉以后我们就开始转型，集中精力做七大类里面的大健康不动产，为什么呢？因为在大健康不动产在发达国家，GDP6万美金的市场，比如美国它仍然是有占到15%，大概一万亿美金市值，而且在七大类里面这类增长最快，所以我们选了围绕大健康做不动产。主要做的产品有健康公寓、疗愈系酒店、康养社区、医疗中心等等这四大系列产品，分布在国内不同地方。未来我们其实集中精力主要还是在这几个产品上做，所以我们目前应该说围绕大健康做不动产，在国内是领先的。

按现在的算法，我们最近开发、管理、运营的规模将近200万平米，就是围绕大健康。我知道国内像东升他们做得比较多，如果把医院算上，他们也有将近200万平米了。如果我们把收购的医院资产再算上，那我们有300多万平米，都是大健康的不动产。未来几年我们按照现在的增长，实际上后开发时代我们觉得特别好，因为我们跟别人不竞争，不去拍地，我们主要是要提高空间的运营效率和聚焦在空间的便捷性、安全性、服务的有效性上下工夫。因为房地产说来说去是一个空间的导演和制片，是讲空间故事的，就是你在空间里干什么，怎么去收人家的钱，而这个固定的人造空间怎么样降低成本，怎么样收到更多的租金或者把它卖出去，所以我觉得后开发时代是特别好的一个时代。开发时代只有20年，而后开发时代可以做50年、80年。