闭幕演讲、致辞

房地产的下半场是什么？就是投资美好生活。从这一角度来看，将房地产换成任何行业，这答案都可以。比如AI（Artificial Intelligence，人工智能），AI的下半场就是找对象，这也是美好生活的一部分；再如互联网的下半场，也是投资美好生活。

这几年我们也做了很多投资，投资逻辑是什么？依然是美好生活。为什么大家都在投资科技创新，投资AI？目标就是消费升级。前几年说的是消费升级，自从十九大以后，消费升级就改成美好生活了。

不过，相比于科技创新、AI，我还是更喜欢房地产的下半场，为什么呢？第一，我们是一个房地产公司，我们的主业是房地产，如果房地产都做不好，就没有钱，更别说投资其它了；第二，房地产也是一个非常有意思的行业。

房地产是一个大家都懂的行业。所以今天我首先想说说房地产是什么，当前有何特点；其次想谈谈什么是美好生活，以及为什么要现在投资美好生活，而不是去年，也不是五年前；最后，想说说投资美好生活有多难。

首先，房地产行业的特点。

第一，规模特别大。我国汽车产业销售规模约占全球1/3，2017年约为四五万亿人民币，所以全球汽车产业销售规模约为两万亿美元，而我国房地产2017年的销售已经超过全球的汽车行业。这是一个巨大的市场，一个谁都不愿意放手的市场。2017年房地产行业的规模为13万亿到14万亿之间，按我的估计，房地产应该是一个规模可达15万亿人民币的行业。

第二，行业在快速整合。很多人都认为房地产行业没有护城河，就是买地卖房子，很容易。但我想说的是，这个行业的护城河其实非常深。为什么深？我一直认为，这个行业实际上分为两部分，一部分是投资，另一部分是盖房子。如果投错了，盖什么房子都亏钱；如果投对了，盖什么房子都挣钱。这是这个行业最难的。现在有很多人做投资，投资本来就很难，投资房地产行业更难，因为投入进去要好几年才能知道结果。

很多人都装修过房子，对资金富裕的人来说，买大房子容易，但想找一位好的设计师很难，因为全世界最好的设计师只有那么多，都被我们这样的大地产公司给“占”了，小公司基本没有机会请到这些好设计师。所以，好的设计师其实也是一个护城河。另外，因为行业整合快，这几年大公司增长也都很快，而小公司很难参与其中，挤进前几名非常困难。

第三，行业政策特别多。我一直说，做企业要看宏观，还要看微观。“微观”是我们自己所做的事，“宏观”就是这个行业要向什么方向发展。其实很多时候大家看的是“综观”，比如今天出什么政策了，那是综观。综观的事，我认为不是最重要的。最重要是宏观，是对这个行业未来的判断。如果发现方向不对了，我们就要调整，然后继续往前走。

我们也承认房地产行业是一个周期性的行业，与跟宏观有关系，政策每年都在变，但是这个行业，不仅是我们，前几名的公司每年都在大幅度增长，为什么？就是因为无论是哪个行业，任何一项政策都能够变成其中某些企业的优势，关键是看你是否能把坏事变成好事。这其实特别难。

总结而言，这个行业有三个特点，一是规模大，我们如果把这个行业做好，行业前十名，甚至前二十名的企业都能排进世界五百；二是行业快速整合；三是行业政策一直在变，但无论什么政策，都会有好处，要把政策变化变成自己的优势。这是房地产行业的三个特点，也是指导我们做事的方向。

大家都在买房子、买股票，虽然谁也无法判断将来，但是我认为房地产行业绝不存在大幅上涨的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后五年甚至十年里，都会处于波动之中。当然，每个城市都会不太一样。近年来，这个行业确实发展得较好，所以我们的现金流也比较好。今后几年，这个行业还会快速发展，对大公司来说尤其如此。这是我对这个行业的一点判断。

其次，什么是美好生活，为什么要现在投资美好生活。

我们这几年一直说投资消费升级，消费升级是什么呢？你有房有车、吃饱穿暖之后想做什么呢？所以，美好生活就是你的基本生活需求得到满足后的更高追求和享受的东西，那么下一步就是文化旅游，还有文化娱乐以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的，这就是消费升级。

为什么要现在投资？因为现在的人都有钱了。其实中国人开始有财富的概念是从2008年开始的，2008年以后很多企业、很多人有钱了。不过，房地产行业是从2015、2016年开始变好的。中国的财富人群渐渐增多，他们到了享受美好生活的时候了。我记得1985年我第一次去海南，从北京坐飞机到广州，普通舱146元，经济舱190元。然后再从广州飞到海南，住在南天大旅店，当时正在试营业，一晚75元。这价格谁住得起？我那时工资每月97元，让我拿一个月的工资在这住一晚，我当时想，这个酒店肯定倒闭。那天我走的时候，还把拖鞋给带上了。而到今天，过年的时候海南的酒店有时达到了一万元一晚，但仍有很多人预订。

再如电影，2008年，中国全年的电影市场仅40多亿元，现在已经达到五六百亿了，只一部电影的票房就能达好几十亿。就是因为人们都有钱了。以前人们都买影碟看电影，因为买碟5元，去电影院要10元。现在谁还卖碟啊？以前跟女孩出去约会，花掉100元已经算高消费，现在看电影、吃饭还有洗脚，一千元可能是最基本的消费了。人们生活水平提高了，不在乎花几十元看一场电影，看电影已经是最便宜的事了。

所以，投资美好生活的时候到了。

投资美好生活实际上很难，难在哪？

第一，门槛高。泰康东升大哥现在投的医养结合产业，我特别看好，因为当前文旅和医养行业的门槛很高，随便一个旅游项目的投资都是100亿元以上。现在万达项目做完以后，我们大约会持有2千亿元的文化旅游物业，如哈尔滨万达城，我们持有的酒店群、万达mall、游乐场及秀场合计共100多亿元，青岛的甚至达200多亿。

第二，因为门槛高，回报率就很低。目前我们投资的这些项目的回报率可能只有1%或者0.5%，有的只能做平，万达城现在已经有哈尔滨、西双版纳、南昌、合肥四家开业了，我们今年的目标是做平，明年可能才会开始盈利。

回报率低、投资大，因此门槛高。但这个行业有什么好处？正因为门槛高、回报率低，所以供应量少，如高端的文化旅游就非常少，但随着需求的逐渐增加，这些产业的发展会越来越好，今年回报率可能只能持平，明年就有可能变成1%，后年再增长为2%，再过三年、五年、十年可能就是20%了。但在这过程中，需要投入很多资金，医养结合是这样，文化娱乐也是如此。如视频网站，一年亏损两百亿元很正常，中国一年拍800部电影，但真正在电影院上映的并不多，所以对大部分电影从业者来说，挣钱的很少，反而需要投入很多资金，有的亏损了，有的投出来了。

简而言之，行业消费升级也好，美好生活也好，不是谁都能投资的，它的门槛很高，但如果坚持下来，优势就会非常明显。